in Sachen

X.___

Beschwerdeführerin

gegen

Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

Röntgenstrasse 17, Postfach, 8087 Zürich

Beschwerdegegnerin

Sachverhalt:

1.    

1.1    Mit Anmeldung vom 29. Juni 2022 (Urk. 6/37) liess der 1956 geborene Y.___ die Zusprechung von Zusatzleistungen zu seiner Altersrente (Urk. 6/41) beantragen (vgl. auch Urk. 6/38). Nach diversen Abklärungen (Urk. 6/71) verneinte die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV (nachfolgend: Durchführungsstelle), mit Verfügung vom 5. September 2022 einen Anspruch auf Zusatzleistungen, weil sein Vermögen die Schwelle von Fr. 100'000.-- überschreite. Dabei ging sie davon aus, Y.___ habe im Zusammenhang mit einem Liegenschaftsverkauf vom 19. Oktober 2017 auf Vermögen in Höhe von Fr. 319'000.-- verzichtet (Urk. 6/72; vgl. auch Urk. 7/84). Dagegen erhob Y.___, vertreten durch seine Schwester X.___, am 12. September 2022 Einsprache (Urk. 6/73). Am 16. November 2022 wurde der Durchführungsstelle gemeldet, dass Y.___ am 14. November 2022 verstorben sei (Urk. 6/77; vgl. auch Urk. 6/78). Mit Einspracheentscheid vom 10. Januar 2023 wies sie die Einsprache ab (Urk. 6/83; vgl. auch Urk. 6/81-82).

    Gegen den abschlägigen Einspracheentscheid vom 10. Januar 2023 erhob X.___ mit Eingabe vom 31. Januar 2023 Beschwerde (Urk. 6/85/4-5; vgl. auch Urk. 6/87). Mit Urteil ZL.2023.00012 vom 17. Juli 2023 hiess das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich die Beschwerde in dem Sinne gut, dass es den angefochtenen Einspracheentscheid aufhob und die Sache an die Durchführungsstelle zurückwies, damit sie zunächst abkläre, wer Erbe von Y.___ sel. sei, und hernach neu über den Anspruch auf Zusatzleistungen verfüge; dabei habe sie ihren Entscheid allen Erben zu eröffnen, die das Verfahren weiterführen möchten. Seinen Entscheid begründete das Gericht damit, nach Kenntnisnahme des Todesfalls hätte die Durchführungsstelle das hängige Einspracheverfahren sistieren und die Erben ermitteln müssen; es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Verfahrensrechte einzelner Erben verletzt worden seien (Urk. 6/88).

1.2    In Nachachtung des Gerichtsurteils ermittelte die Durchführungsstelle, dass X.___ einzige Erbin von Y.___ sel. war, die das Verfahren weiterführen wollte (vgl. Urk. 6/90, Urk. 6/93, Urk. 6/95-96), und stellte dieser am 6. Februar 2024 eine Kopie der leistungsabweisenden Verfügung vom 5. September 2022 zu (Urk. 6/97). Die von X.___ dagegen erhobene Einsprache (Urk. 6/98) wies die Durchführungsstelle mit Einspracheentscheid vom 4. April 2024 ab (Urk. 2 = Urk. 6/103).

2.    Dagegen erhob X.___ mit Eingabe vom 15. April 2024 Beschwerde und beantragte sinngemäss, es seien Y.___ sel. rückwirkend Zusatzleistungen zuzusprechen (Urk. 1). Mit Beschwerdeantwort vom 7. Mai 2024 beantragte die Durchführungsstelle die Abweisung der Beschwerde (Urk. 5), was der Beschwerdeführerin mit Verfügung vom 13. Mai 2024 mitgeteilt wurde (Urk. 7).

Das Gericht zieht in Erwägung:

1.    

1.1    Gemäss Art. 9a Abs. 1 des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur
Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG) haben Personen Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn sie über ein Reinvermögen unterhalb der Vermögensschwelle verfügen; diese liegt bei alleinstehenden Personen bei Fr. 100'000.-- (lit. a). Ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen wird daher überhaupt erst geprüft, wenn das Vermögen unter dieser Vermögensschwelle liegt (Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage 2021, S. 225 Rz. 570 a.E.).

    Zum Reinvermögen von Art. 9a Abs. 1 ELG gehört auch Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2 ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet wurde (Abs. 3). Ein Vermögensverzicht liegt dabei vor, wenn die Gegenleistung weniger als 90 Prozent des Wertes der Leistung entspricht (Art. 17b lit. a der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung, ELV).

    Massgebend für die Frage des Vorliegens der Vermögensschwelle ist das Vermögen, das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die Ergänzungsleistung beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV).

1.2    Für die Prüfung, ob bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ein Vermögensverzicht vorliegt, ist der Verkehrswert massgebend (Art. 17a Abs. 5 Satz 1 ELV in Verbindung mit Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV). Der Kanton Zürich hat von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht (vgl. Ziffer 2.2.1 der Weisungen des Kantonalen Sozialamtes zum Vollzug der Zusatzleistungen zur AHV/IV [Stand am 1. Januar 2024]).

1.3    Für die Bewertung von Verzichtsvermögen ist praxisgemäss auf die Verhältnisse abzustellen, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bestanden haben. In rechtlicher Hinsicht sind die aktuellen gesetzlichen Grundlagen im Zeitpunkt der Geltendmachung und nicht im Zeitpunkt der Verzichtshandlung massgebend (BGE 120 V 184 E. 4b, Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.2 sowie Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage, Zürich 2021, S. 245 Rz. 633).

1.4    Ist ein einmal bestehendes Vermögen nicht mehr vorhanden, trägt die versicherte Person die Beweislast dafür, dass es in Erfüllung einer rechtlichen Pflicht oder gegen eine adäquate Gegenleistung hingegeben worden ist. Dabei genügt weder die blosse Möglichkeit eines bestimmten Sachverhalts noch Glaubhaftmachen, sondern es gilt der Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (BGE 146 V 306 E. 2.3.2 mit Hinweis).

2.    

2.1    Die Durchführungsstelle hielt im angefochtenen Einspracheentscheid fest, allein das anzurechnende Verzichtsvermögen von Y.___ sel. habe im Jahr 2022 die bei alleinstehenden Personen massgebliche Schwelle von Fr. 100'000.-- überschritten. Deshalb bestehe kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen (Urk. 2 S. 5). Der Bewertungsbericht der Bank Z.___ vom 31. Mai 2016 sei für die Schätzung des Verkehrswerts der am 19. Oktober 2017 von Y.___ sel. veräusserten Liegenschaft nicht massgeblich. Denn darin werde nicht angegeben, auf welchen Grundlagen die Werte basierten, die zur Bestimmung des Realwerts der Liegenschaft herangezogen worden seien. Zudem handle es sich um eine Parteieingabe. Für den massgebenden Zeitpunkt lägen keine Verkehrswertschätzungen vor (Urk. 2 S. 4). Für die Bestimmung
des Verkehrswertes könne nicht auf den Gebäudeversicherungswert von Fr. 562'600.-- aus dem Jahr 2002 abgestellt werden, da dieser relativ tief sei und die Schätzung 15 Jahre vor dem Verkauf abgegeben worden sei (Urk. 2 S. 4 f.). Ausserdem liege ein Bauzeitversicherungsnachweis vom 1. September 2013 über Fr. 300'000.-- vor, weshalb davon auszugehen sei, dass gewisse wertvermehrende Umbauten stattgefunden hätten. Vor diesem Hintergrund sei der Verkehrswert durch Addition des Zeitbauwerts des Gebäudes in der Höhe von Fr. 490'000.-- (gemäss Bewertung des Steueramts im Jahr 2009) und des Marktwerts des Grundstücks in der Höhe von Fr. 624'314.-- (541 m2 à Fr. 1'154.--, dem Schätzwert der Modellpreise für die Gemeinde A.___ gemäss den vom statistischen Amt des Kantons Zürich herausgegebenen Preisen für Wohnbauland im Jahr 2017), zu ermitteln. Demnach resultiere ein Verkehrswert von total Fr. 1'114'314.-- für das Jahr 2017. Da der effektive Verkaufspreis nur Fr. 825'000.-- betragen habe, sei davon auszugehen, dass Y.___ sel. für seine Liegenschaft keine adäquate Gegenleistung erhalten habe. Die Differenz zwischen dem ermittelten Verkehrswert und dem Verkaufspreis in Höhe von Fr. 289'314.-- sei als im Jahr 2017 erfolgter Vermögensverzicht zu berücksichtigen. Nach Abzug der Amortisation um jährlich Fr. 10'000.-- ab dem Jahr 2019 betrage das anrechenbare Verzichtsvermögen im Jahr 2022 noch Fr. 249'314.--. Damit sei die Vermögensschwelle überschritten, weshalb kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen bestehe (Urk. 2 S. 4).

2.2    Die Beschwerdeführerin macht demgegenüber geltend, der beim Verkauf der Liegenschaft erzielte Preis von Fr. 825'000.-- sei durchaus realistisch gewesen. Gemäss der Schätzung der Bank Z.___ vom 31. Mai 2016 habe der Marktwert bei Fr. 820'000.-- gelegen. Im Bewertungsbericht sei auch erwähnt worden, dass ein Ertragswert nicht ermittelbar gewesen sei, da die Liegenschaft im angetroffenen Zustand nicht bewohnbar gewesen sei. Der geplante Umbau sei in der Folge lediglich im Keller begonnen und bis zum Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung auch vom neuen Eigentümer nicht abgeschlossen worden, so dass die Liegenschaft immer noch nicht bewohnbar sei. Die von Y.___ sel. begonnenen Umbauarbeiten könnten höchstens als werterhaltend, nicht aber als wertvermehrend eingestuft werden. Die abgeschlossene Bauzeitversicherung in Höhe von Fr. 300'000.-- sei nicht geeignet, eine bauliche Wertvermehrung zu beweisen, denn daraus könne nicht geschlossen werden, wieviel tatsächlich investiert worden sei. Ferner sei die Berechnung des Bodenpreises seitens der Durchführungsstelle nicht realistisch, da diese auf dem statistischen Baulandpreis für unbebautes Wohnbauland beruhe, obwohl tatsächlich überbautes Land verkauft worden sei, welches im Dorfkern liege und nicht beliebig um- oder überbaut werden könne. Das Grundstück hätte nicht mehr ausgenützt werden können. Das Stöckli im Garten stehe unter Schutz und dürfe nicht verändert werden (Urk. 1 S. 1). Auch entspreche der Zeitwert nicht dem Gebäudewert, da die Altliegenschaft einer hohen Altersentwertung unterlegen habe und zudem nicht bewohnbar gewesen sei. Die Behauptung der Durchführungsstelle, der von
Y.___ sel. erzielte Verkaufspreis für seine Liegenschaft von Fr. 825'000.-- entspreche keiner adäquaten Gegenleistung - was auf die Unterstellung hinauslaufe, er habe seine Liegenschaft quasi verschenkt - sei völlig absurd. Ein höheres Angebot hätte er sicher dankend angenommen; mangels besserer Offerten habe er die Liegenschaft aber zum damaligen realen Marktwert verkaufen müssen. Der von der Durchführungsstelle angenommene Verkehrswert sei bloss theoretischer Natur und berücksichtige die Gegebenheiten auf dem damaligen Liegenschaftsmarkt in A.___ nicht. Unter Berücksichtigung des damaligen effektiven Marktwerts der Liegenschaft habe er Anspruch auf Ergänzungsleistungen (Urk. 1 S. 2).

3.

3.1    Strittig und zu prüfen ist, ob der beim Verkauf der Liegenschaft von Y.___ sel. erzielte Preis von Fr. 825'000.-- (gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. Oktober 2017 [Urk. 6/59]) mehr als 10 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert lag und dementsprechend auf Vermögen verzichtet worden war.

3.2    Den Akten sind folgende Informationen über die Beschaffenheit und Bewertung der Immobilie an der B.___-Strasse in A.___ zu entnehmen:

    Gemäss der am 3. Februar 2010 vom kantonalen Steueramt eröffneten Neubewertung 2009 (Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert) der damals von Y.___ sel. selbstbewohnten Immobilie weist diese eine Gesamtfläche von 541 m2 in der 2. Lageklasse auf; der Landwert wurde auf Fr. 232'630.-- veranschlagt. Für die ab 1780 erbauten Gebäude, ein Einfamilienhaus und ein Nebengebäude, ging das Steueramt von einem Neubauwert von Fr. 700'000.-- aus (Fr. 580'000.-- für das Haus und Fr. 120'000.-- für das Nebengebäude). Nach Abzug der Altersentwertung, welche für beide Gebäude mit 30 % bemessen wurde, verblieb ein Zeitbauwert von total Fr. 490'000.--. Insgesamt beträgt der (Vermögens-)Steuerwert Fr. 722'630.--. Der Eigenmietwert, entsprechend 3,5 % des Vermögenssteuerwerts, wurde auf Fr. 25'200.-- festgesetzt (Urk. 6/63).

    Dem ab dem 1. September 2013 gültigen Bauzeitversicherungs-Nachweis der GVZ ist zu entnehmen, dass eine Summe von Fr. 300'000.-- (Neuwert) versichert wurde (Urk. 6/66).

    Am 31. Mai 2016 erstellte die Bank Z.___, Immobilien-Dienstleistungen, einen Bewertungsbericht zum mutmasslichen Marktwert der Liegenschaft im damaligen Bauzustand. Das Objekt wurde als «Umbau einseitig angebautes Einfamilienhaus (Ist-Zustand)» bezeichnet. Als Zweck der nur für den internen Gebrauch erstellten Bewertung wurde die «Problemposition» genannt. Der Bericht basiert auf dem Katasterplan, einem Grundbuchauszug, einem Gebäudeversicherungs-Nachweis vom 1. Januar 2012, weiteren Plänen sowie der persönlichen Besichtigung der Liegenschaft durch den Experten in Begleitung des Eigentümers am 22. April 2016 (Urk. 3/1 S. 1 f. = Urk. 6/86/13-12). Berücksichtigt wurden insbesondere die Mikro- und Makrolage, die anwendbaren Bauvorschriften, der Gebäudestandard und -zustand sowie die Nutzungsmöglichkeiten (Urk. 3/1
S. 3-6). Aus dem Bewertungsbericht ergibt sich, dass die Bebaubarkeit des Objekts beschränkt sei; der Liegenschaftsstandort müsse erhalten bleiben, könne jedoch beschränkt erweitert werden; eine Umnutzung sei nicht möglich, und es bestehe kein Potential für eine weitere Ausnützung (Urk. 3/1 S. 1, 3 und 6). Weiter geht daraus hervor, dass der Wert der Gebäude gemäss Gebäudeversicherungsnachweis vom 1. Januar 2012 Fr. 594'500.-- betrug (Urk. 3/1 S. 2 und 4; vgl. auch den früheren Gebäudeversicherungsnachweis vom 11. Januar 2008 [Urk. 6/65]). Der Experte schätzte den Neuwert aller auf dem Grundstück befindlichen Gebäude auf Fr. 792'956.--, den Zeitwert unter Berücksichtigung der Altersentwertung auf Fr. 333'882.--. Den Wert der 541 m2 grossen Grundstücksfläche bemass er – bei Fr. 900.-- pro m2 – auf Fr. 486'900.--. Insgesamt ermittelte der Experte einen mutmasslichen Marktwert der Immobilie im damaligen Bauzustand, der sich nach dem Realwert richtete, von Fr. 820'000.-- (Urk. 3/1 S. 7). Abschliessend hielt er fest, ein Ertragswert sei nicht ermittelbar, da die Liegenschaft momentan nicht bewohnbar sei. Die Festlegung eines Marktwerts für das Objekt könne aufgrund der kleinen Anzahl von Transaktionen ähnlicher Objekte nur als Basis für Verkaufsverhandlungen dienen. Das Objekt weise eine hohe Liebhaberkomponente auf, und bei Liegenschaften in diesem Preissegment und mit diesen objektspezifischen Eigenschaften bestehe meist nur ein kleiner Kaufinteressentenkreis (Urk. 3/1 S. 8). Die Verkäuflichkeit der Liegenschaft sei deshalb aufgrund der geringen Nachfrage mässig (Urk. 3/1 S. 6). Die individuellen Bedürfnisse und Einkommens- und Vermögensverhältnisse ernsthafter Kaufinteressenten könnten zu Kaufangeboten führen, die massgeblich vom ermittelten Wert abwichen (Urk. 3/1 S. 8).

    Einem Schreiben der Bank Z.___ an Y.___ sel. vom 16. Oktober 2017 ist zu entnehmen, dass sich die auf der Liegenschaft lastende Hypothekarschuld per 19. Oktober 2017 auf Fr. 751'000.-- belief. Zusätzlich bestand ein grundpfandgedeckter Kredit der Bank Z.___ an die
C.___ GmbH in Liquidation in Höhe von Fr. 25'184.75, der im Zuge des geplanten Verkaufs durch Saldierung und entsprechende Belastung des am 9. April 2015 ebenfalls verpfändeten Sparen 3-Guthabens beglichen wurde (Urk. 6/58).

    Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. Oktober 2017 übertrug Y.___ sel. die Liegenschaft an die Eheleute D.___ und E.___ zum Preis von Fr. 825'000.-- (Urk. 6/59 S. 1 f.). Der Kaufpreis wurde durch Ablösung des auf dem Vertragsobjekt lastenden Schuldbriefes in Höhe von Fr. 751'000.-- durch die Bank der erwerbenden Partei sowie die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer von mutmasslich Fr. 73'200.-- und Bezahlung von Fr. 800.-- zu Gunsten der veräussernden Partei getilgt (Urk. 6/59 S. 3 ff.; vgl. auch Urk. 6/60).

    Laut der von der Durchführungsstelle im März 2023 abgefragten (Urk. 2 S. 5) Erhebung der Preise für Wohnbauland des statistischen Amts des Kantons Zürich betrug der Schätzwert (Preis eines durchschnittlichen Grundstücks) in der Gemeinde A.___ im Jahr 2017 Fr. 1'154.-- pro m2 (Urk. 6/102).

3.3

3.3.1    Unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft ist der Verkaufswert (Marktpreis) zu verstehen, den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt (Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4 mit weiteren Hinweisen), wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Veräusserung am 19. Oktober 2017 massgeblich sind (vgl. vorstehend E. 1.3).

3.3.2    Unbestrittenermassen lässt sich der Marktwert nicht anhand des Steuerwerts ermitteln, der zum einen den relativ weit zurückliegenden Zustand im Jahr 2009 betrifft (Urk. 6/63) und erfahrungsgemäss regelmässig erheblich tiefer ist als der Verkehrswert (vgl. etwa das Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4). Auch zwischen der Erhebung des aktuellsten Gebäudeversicherungswerts vom 1. Januar 2012 (Urk. 3/1 S. 2 und 4) und der Veräusserung liegen mehr als fünf Jahre; zudem erfasst dieser Wert nur die auf dem Grundstück liegenden Gebäude, weshalb er ebenfalls nicht zur Bestimmung des Marktpreises der Liegenschaft im Veräusserungszeitpunkt taugt.

3.3.3    Entgegen der Ansicht der Durchführungsstelle besteht demgegenüber kein Anlass, an der Zuverlässigkeit der Bewertung durch die Bank Z.___ gemäss Bericht vom 31. Mai 2016 zu zweifeln. Im Bericht wurden die Grundlagen und die zahlreichen massgeblichen Faktoren für die Bewertung des Grundstücks und der sich darauf befindlichen Gebäude differenziert und nachvollziehbar aufgeführt. Zudem beruht die Einschätzung des Marktpreises auch auf einer persönlichen Besichtigung der Liegenschaft durch den Experten (Urk. 3/1
S. 2-10; vgl. Urk. 2 S. 4). Ferner ist der eingeschätzte Neuwert sämtlicher auf
dem Grundstück befindlichen Gebäude mit Fr. 792'956.-- klar höher als der aktuellste Gebäudeversicherungswert vom 1. Januar 2012 (Fr. 594'000.-- [Urk. 3/1 S. 2 und 4]) und der für die Steuerbewertung herangezogene Neubauwert von Fr. 700'000.-- (Urk. 6/63/2), was für die Aktualität und Zuverlässigkeit der Schätzung spricht. Schliesslich wurde der Bewertungsbericht nicht im Zusammenhang mit dem aktuell strittigen Leistungsanspruch in Auftrag gegeben, und es fehlen andere Anhaltspunkte, dass die Bewertung damals nicht eine möglichst objektive Beurteilung des Marktwerts bezweckte.

3.3.4    Kann aufgrund der konkreten Umstände davon ausgegangen werden, dass der Verkaufspreis einer Liegenschaft dem im normalen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis entspricht, kann darauf abgestellt werden (vgl. das Urteil des Bundesgerichts P 56/99 vom 21. August 2001 E. 3b; vgl. auch die Urteile des Bundesgerichts 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 7.4 sowie P 62/01 vom 30. Mai 2003 E. 3.3).

    Der Verkaufspreis von Fr. 825'000.-- (Urk. 6/59 S. 3) entspricht praktisch dem eingeschätzten Wert von Fr. 820'000.-- gemäss dem beweiskräftigen Bewertungsbericht vom 31. Mai 2016 (Urk. 3/1 S. 1 und 8). Grundsätzlich unproblematisch ist die Zeitspanne von rund 16 Monaten zwischen der Bewertung vom 31. Mai 2016 und dem Verkauf der Liegenschaft im Oktober 2017, da nicht anzunehmen ist, dass sich die Bewertung in dieser kurzen Zeit wesentlich verändert hat. Ferner fehlen Hinweise darauf, dass der ledige und kinderlose Y.___ sel. (vgl. Urk. 6/93/1) mit den Käufern der Immobilie in einer nahen Beziehung gestanden und ihnen deshalb einen Freundschaftspreis gewährt hätte. Dies spricht zunächst dafür, dass die Liegenschaft am 19. Oktober 2017 zum damals am Markt erzielbaren Preis veräussert wurde (Urk. 6/59).

    Zu beachten ist allerdings, dass sich das Haupthaus anlässlich der Einschätzung vom 31. Mai 2016 im Umbau befand (vgl. Urk. 3/1 S. 1, 8 und 10; vgl. auch Urk. 6/62/1). Der Abschluss einer Bauzeitversicherung ab dem 1. September 2013 mit einer Versicherungssumme von Fr. 300'000.-- kann darauf hindeuten, dass Y.___ sel. durch den Umbau eine Wertvermehrung von bis zu Fr. 300'000.-- zu erzielen respektive bauliche Investitionen bis zu diesem (Maximal-)Betrag beabsichtigte (vgl. dazu <https://www.gvz.ch/hauptnavigation/versicherung/bauzeitversicherung-abschliessen> [besucht am 22. Oktober 2024]). Wie weit der Umbau am 31. Mai 2016 fortgeschritten war beziehungsweise inwiefern seit Baubeginn bereits eine Wertsteigerung des Haupthauses eingetreten war, lässt sich den Akten indes nicht entnehmen (vgl. Urk. 3/2), ebenso wenig, inwieweit der Wert in den folgenden rund 16 Monaten bis zum Verkauf am 19. Oktober 2017 allenfalls noch zugenommen hatte (vgl. Urk. 6/59). Die Beschwerdeführerin macht zwar geltend, der Umbau sei lediglich im Keller begonnen und bis zum Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung auch vom neuen Eigentümer nicht abgeschlossen worden, so dass die Liegenschaft immer noch nicht bewohnbar sei; die von Y.___ sel. begonnenen Umbauarbeiten könnten höchstens als werterhaltend, nicht aber als wertvermehrend eingestuft werden (Urk. 1 S. 1). In den vorliegenden Akten fehlen indes Belege, welche diese Behauptung stützen könnten. Die Fotos auf der letzten Seite des Bewertungsberichts sprechen eher dafür, dass der Umbau damals auch schon in den oberirdischen Räumlichkeiten begonnen hatte (Urk. 3/1 S. 10).

3.3.5    Auch die Bewertung der Durchführungsstelle hilft nicht weiter, da sie ebenfalls Mängel aufweist: Der von ihr gestützt auf die Steuerbewertung aus dem Jahr 2010 – also vor Beginn des Umbaus - auf Fr. 490'000.-- eingeschätzte Wert der Gebäude liegt deutlich unter demjenigen gemäss Bewertungsbericht vom 31. Mai 2016 (Fr. 792'956.-- [Urk. 3/2 S. 7]). Zudem weist die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin, dass der von der Durchführungsstelle herangezogene durchschnittliche Landpreis in der Gemeinde A.___ im Jahr 2017 von Fr. 1'154.-- pro m2 (Urk. 6/102) zu hoch sein dürfte (Urk. 1 S. 1). Aus dem Bewertungsbericht vom 31. Mai 2016 ergibt sich nämlich eine eingeschränkte Bebaubarkeit des Objekts wegen des unter Schutz gestellten Liegenschaftsstandorts, der erhalten bleiben müsse; eine Umnutzung sei nicht möglich, und es bestehe kein Potential für eine weitere Ausnützung (Urk. 3/1 S. 1, 3 und 6). Dementsprechend ging der Experte der Bank Z.___ von einem deutlich tieferen Landwert von Fr. 900.-- pro m2 aus. Dieser, auf konkrete Sonderfaktoren Rücksicht nehmende Wert erscheint realistischer. Dafür spricht auch eine aktuelle Abfrage der statistischen Durchschnittspreise pro m2 in der Gemeinde A.___ im Jahr 2017: Demnach ist neu von einem Durchschnittspreis pro m2 von nur noch Fr. 1'085.-- auszugehen, wobei der Landpreis im Jahr 2017
mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 % gar unter Fr. 772.-- lag (vgl. https:
//www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/bodenpreise.html [besucht am 22. Oktober 2024]).

3.3.6    Unter diesen Umständen sind folgende Überlegungen entscheidend:

    Die Bewertung der Liegenschaft vom 31. Mai 2016 und der Verkauf vom 19. Oktober 2017 liegen bereits Jahre zurück. Da Y.___ sel., der am ehesten sachdienliche Auskünfte hätte geben können, zwischenzeitlich verstorben ist, ist nicht ersichtlich, wie heute noch verlässliche Informationen über eine allfällige Wertsteigerung der Liegenschaft in der Zeit zwischen der Erstellung des Bewertungsberichtes und dem Verkauf zu erlangen wären. Vielmehr muss - in antizipierter Beweiswürdigung - davon ausgegangen werden, dass sich eine erhebliche Wertsteigerung der Liegenschaft im massgeblichen Zeitraum infolge des fortschreitenden Umbaus nicht mehr mit dem anwendbaren Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit beweisen lässt.

    Im Bewertungsbericht der Bank Z.___ vom 31. Mai 2016 wird sodann auf den potentiell kleinen Kaufinteressentenkreis und die schwierige Verkäuflichkeit der Liegenschaft hingewiesen. Zudem wird betont, dass die konkreten Einkommens- und Vermögensverhältnisse ernsthafter Kaufinteressenten zu Kaufangeboten führen könnten, die massgeblich vom ermittelten Wert abweichen (Urk. 3/1 S. 1 und 8). Es fehlen klare Hinweise dafür, dass Y.___ sel. bei der Auswahl der Vertragspartner und Verhandlung des Verkaufspreises mindestens grobfahrlässig das Mindestmass an Sorgfalt und Aufmerksamkeit, welches in einer solchen Situation erwartet werden kann, vermissen liess (vgl. hierzu die Urteile des Bundesgerichts 9C_355/2023 vom 7. September 2023
E. 5.2-3 sowie 9C_180/2010 vom 15. Juni 2010 E. 5.2 und 6; vgl. auch Art. 17a Abs. 3 lit. c ELV), oder dass er im Rahmen einer Schenkungsabsicht einen unter dem Marktwert liegenden Verkaufspreis vereinbarte.

    Deshalb ist für die Bewertung der Immobilie im Verkaufszeitpunkt auf den Bewertungsbericht vom 31. Mai 2016 abzustellen. Dies hat zur Folge, dass von einem Verkehrswert von ungefähr Fr. 820'000.-- im Verkaufszeitpunkt auszugehen ist (Urk. 3/1 S. 1 und 8), und Y.___ sel., der die Liegenschaft am 19. Oktober 2017 zum Preis von Fr. 825'000.-- veräussert hat (Urk. 6/59/3), kein Verzichtsvermögen aus der Veräusserung der Liegenschaft angerechnet werden darf. Demnach ist die Beschwerde in dem Sinne gutzuheissen, dass die Durchführungsstelle – an welche die Sache zurückzuweisen ist - den Zusatzleistungsanspruch ohne Anrechnung eines Verzichtsvermögens aus dem Liegenschaftsverkauf neu zu ermitteln und hernach darüber zu verfügen haben wird.

Das Gericht erkennt:

1.    Die Beschwerde wird in dem Sinne gutgeheissen, dass der angefochtene Einspracheentscheid vom 4. April 2024 aufgehoben und die Sache an die Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV, zurückgewiesen wird, damit diese, nach erfolgter Abklärung im Sinne der Erwägungen, neu entscheide.

2.    Das Verfahren ist kostenlos.

3.    Zustellung gegen Empfangsschein an:

- X.___

- Sozialversicherungsanstalt des Kantons Zürich, Zusatzleistungen zur AHV/IV

- Bundesamt für Sozialversicherungen

- Sicherheitsdirektion Kanton Zürich

4.    Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung beim Bundesgericht Beschwerde eingereicht werden (Art. 82 ff. in Verbindung mit Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG). Die Frist steht während folgender Zeiten still: vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August sowie vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 46 BGG).

    Die Beschwerdeschrift ist dem Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, zuzustellen.

    Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift der beschwerdeführenden Partei oder ihrer Rechtsvertretung zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat (Art. 42 BGG).

Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich

Die VorsitzendeDer Gerichtsschreiber

FehrKlemmt